人が亡くなったときに、その人の遺産（借金等の負債も含め）を、特定の人が引継ぐことです。このとき、亡くなった人のことを、「被相続人」と言い、遺産を引継ぐ人を「相続人」と言います。

相続人には、血族相続人と配偶者たる相続人がいます。血族相続人は、次の順位に従って、相続人となり、配偶者は、血族相続人の者と同順位で常に相続人となります。

• 1．被相続人の子
• 2．被相続人の直系尊属（両親や祖父母）
• 3．被相続人の兄弟姉妹

例えば、被相続人に妻子がいれば、その方々が相続人となり、妻子がおらず直系尊属も既に他界しているようであれば、兄弟姉妹のみが相続人になります。
また、子や兄弟姉妹が、被相続人より先に亡くなっている場合、孫や甥姪に相続権が発生する代襲相続という制度もあります。

この様な場合は、有効な遺産分割協議が出来ません。
相続人に行方不明者がいる場合は、他の相続人は家庭裁判所に対して「不在者財産管理人選任申立」をすることが出来ます。家庭裁判所での調査でも行方が判明しなかった場合は、不在者の財産管理人が選任され、その財産管理人が家庭裁判所の許可を得て行方不明者に代わって遺産分割協議をする事が出来ます。
又相続人に生死不明者がいる場合は、生死が７年間不明であれば、他の相続人は、家庭裁判所に対して「（一般）失踪宣告」を申立てる事が出来ます。 失踪宣告を受けると生死不明7年の期間満了時に死亡したものとみなされ、その者について相続が発生することになります。

なお、船舶事故などに遭った時に申立てることが出来る「（危難）失踪宣告」もあります。

認知症等で判断能力が衰えている場合は、本人の意思が分からず有効な遺産分割協議が出来ないことがあります。形式的に遺産分割協議書を作成しても判断能力のない者がした遺産分割協議は無効です。この様な場合、家庭裁判所に対して「成年後見人選任の申立」を検討すべきでしょう。成年後見人（後見、保佐、補助）が本人の財産管理の一環として遺産分割協議を行うことが出来ます。

なお、保佐及び補助については家庭裁判所より遺産分割協議の代理権を与えられた場合に限ります。

少し整理します。相談者のおじい様名義の不動産があり、おじい様の相続人は子ども3人ですが、3人とも既に亡くなられており、長男の子どもは2人、二男の子どもは3人、三男の子どもは2人、そしてお父様の相続人はお母様とご相談者とアメリカ在住の妹さん、ということですね。これは、おじい様とその相続人のお父様に相続が発生している場面ですね。遺言書がないということですので、この場合に不動産を相談者名義にするには、おじい様の相続人全員と、お父様の相続人全員の遺産分割協議を行う必要があります。まずおじい様の相続人についてですが、既に死亡している長男のお父様については子どもである相談者と妹さん、二男である叔父様については3人の子どもとその三男の妻、叔父様については2人の子どもとその妻が相続人となります。

次にお父様の相続人は、相談者のお母様とご相談者及び妹さんですので、10名の相続人の話し合いが必要ということになります。

不動産登記をするには戸籍と遺産分割協議書が必要となりますが、この遺産分割協議書には相続人全員の実印を押印し、全員の印鑑証明書を添付しなければなりません。しかし、アメリカ在住の妹さんについては、アメリカには印鑑登録の制度がありませんので、実印と印鑑証明書の代わりに、サインと現地の日本領事館でサイン証明書を取得する必要があります今回は不明ですが、相続人の中に認知症の方や行方不明者がいる場合には、家庭裁判所を通した手続きを行わなければなりません。

このように相続登記を放置しておくと、相続人が増えていくばかりで、いざ手続きを行おうとすると、戸籍の収集も大変なことになり、そして膨大な人数の相続人との話し合いをしなければなりません。今回は10名ですが、相続人が数十人となってしまう場合も少なくありません。また今回の相談のように、相続人に発生する事情に応じて様々な手続きも必要になり、時間も費用もかかってしまいます。相続が発生したときには多少面倒でも放っておかずに早めに手続きを済ませておくことが重要です。

この場合は、相続人である子どもと相談者との遺産分割協議が必要となりますが、未成年者であるこどもたちは、原則として法律行為である遺産分割協議をすることができません。法律行為は通常であれば親権者である母親が法定代理人として行うのですが、今回は、母親と子どもたち三人の遺産分割協議ですので、母親は本人としても代理人としても、遺産分割協議を行うことは利益が反することになるので認められません。この場合、家庭裁判所において子どもたちそれぞれに「特別代理人」を選任してもらい子どもたちの法定相続分を考慮して、遺産分割協議を行うことになります。

相続が発生し、遺言書がない場合には、通常相続人で話し合いを行います（遺産分割協議）。
遺言書も遺産分割協議もない場合には、法定相続での相続ということになります。法定相続分は、３人の子どもたちにそれぞれ３分の１ずつになりますので、相続が発生した場合には、お持ちの不動産全てが３分の１ずつの共有になります。ご相談のように金額的に３等分できるので、それぞれの不動産をお一人ずつに相続させたい場合でも遺言書に残しておくか、遺言書がなければ遺産分割協議が必要ということになります。
相続人（この場合は３人のお子様たち）全員の話し合いがまとまらず、争う場合には、遺産分割調停、裁判ということにもなり兼ねませんので、遺言書を書かれておくことで後に起こり得る争いを予防することができるでしょう。

原則としてこの遺言は有効です。ただ遺言書があったとしても、相続人間で遺産分割協議が成立すれば、遺言書の内容とは異なる分割内容でも有効とされていますので、ご兄弟３人で話し合い、相談者がご実家の土地と建物を相続するという遺産分割協議が成立すれば相談者が相続することは可能です。しかし、このような話し合いが現実的に困難な場合でも、相談者は相続人の子どもですので遺留分があります。相続人は子ども3人ということですので、相談者は全体の６分の１の遺留分を請求することができます。これを「遺留分減殺請求」といいます。尚、遺留分は、請求できる期間に限りがありますので、早めに手続きをされることをお勧めします。補足として、法定相続人は、(1)子ども、(2)子どもがいない場合には親(3)子どもも親もいない場合には兄弟、そして配偶者は常に相続人になりますが、兄弟には遺留分はありませんので、ご注意ください。

遺言書の作成方法としては、①自筆で作成する遺言書（「自筆証書遺言」と言います）②公正証書で作成する遺言書（「公正証書遺言」と言います）の2つの方法が多く利用されています。

①自筆証書遺言は、本人の手書きで作成する方法で、最も手軽に作れる方法です。その反面、方式が厳格であり、方式に誤りがあると無効になる場合もあります。また、遺言者の死亡後には遺言書を家庭裁判所に提出して、検認という手続きをしなければならないという、煩わしさがあります。検認は、遺言書の偽造変造防止のために遺言書を現状のまま保全するための手続ですから、方式に誤りがあったり偽造されていたりしてもそもそも無効な遺言書が、検認の手続きをしたからといって有効になるわけ ではありませんのでご注意ください。また、検認に立ち会ってもらうため家庭裁判所から相続人全員に期日の通知をしますので、検認を申し立てる際には、遺言者の相続人を調査しなければなりません。この調査に費用と時間がかかってしまうケースもあります。

②公正証書遺言は、証人2人の立ち会いのもとで、公証人が本人から遺言内容を聞き取って作成する方法です。まず、必要書類をそろえたうえで、事前に内容について公証人と打ち合わせをします。その後、証人2人とともに、原則として公証役場に行って作成します。承認がいないときは公証役場で紹介もしてくれます。少し手間や費用はかかりますが、公証人が遺言書を作成してくれ原本が公証役場に保管されるため、自筆証書遺言のような検認手続は不要ですし、遺言書が紛失したり隠されたり偽造されたりするトラブルも防ぐことができます。

相続には順位があります。(1)子ども(2)親(3)兄弟姉妹です。子どもが先に亡くなっている場合にはその子ども（孫）が相続人になります。子どもがいない場合には親、親も亡くなっている場合には兄弟姉妹ということになります。兄弟姉妹が既に亡くなっている場合には、その亡くなっている兄弟姉妹の子どもが相続人となります。また、配偶者は常に相続人になります。
質問では、もともと子どもがいないということですので、夫の父母が相続人となります。そして、夫の父母が既に亡くなっている場合は、夫の兄弟姉妹が相続人となります。その場合は相続財産の4分の3が配偶者、4分の１が兄弟姉妹という割合が法定相続分として定められています。
妻だけに相続させるには、夫が遺言書を書くか、相続人全員による妻が相続する遺産分割協議等が必要です。

まず、相続には順位があります。第一に子ども、 第二に親、第三に兄弟姉妹の順番です。子どもが先に亡くなっている場合には、孫が相続人になります。子どもがいない場合には親、親も亡くなっている場合には兄弟姉妹ということになります。 兄弟姉妹が既に亡くなっている場合には、その亡くなっている兄弟姉妹の子どもが相続人となります。また配偶者は常に相続人になります。
今回の質問の場合、お子様がいらっしゃるため、兄弟は法定相続人にはなりません。遺言書の作成をしなければ、残された配偶者とお子様たちが遺産全てを相続することになります。お子様がお亡くなりになっていれば、お孫様も相続人です。自分が希望する人に財産を遣す内容の遺言書を作成することで、相続人ではない人に財産を承継させることができます。兄弟や甥、姪に財産を残 したいとお考えならば、その内容を記載した遺言書を作成なさってください。自筆であれば、ご相談者がお亡くなりになった後、家庭裁判所で検認手続をする必要がありますが、公正証書で遺言書を作成すれば、検認手続も不要で戸籍と公正証書を準備すれば比較的簡単に相続手続を済ませることができます。ぜひ、遺言書の作成をご検討ください。
また、孫がいる場合に孫に相続させることはできますか、とのご質問ですが、ご相談者のお子さんがご存命の場合、お孫さんは法定相続人にはなりません。お子さんがご相談者よりも早くお亡くなりになった場合には、そのお子様を代襲して、お孫さんが相続人になります。お子さんを通り越してお孫さんに財産を承継させたい場合や特定のお孫さんに財産を承継させたい場合には、遺言書を作成なさってください。

お姉様の相続人は、ご相談者と弟様のお二人だけですので、ご相談者様は遺産の2分の1をもらうことができます。ただし、実際に不動産の名義変更や預金の引き出し手続きをする場合、相続人全員で遺産分劇協議をおこなっておく必要があります。今回のケースでは、弟様の行方がわからないということなので、この相続人間での話し合いをおこなうということが非常に困難な事例と思われます。
まずは、市町村役場で戸籍や戸籍の附票といった書類をとるなどして、可能な限り弟様の 居場所を探す必要があります。そして、それでも居場所がわからない場合、不在者財産管理人の選任、又は失踪宣告という制度を利用することを検討されるとよろしいでしょう。
不在者財産菅理人が選任されると、その者が弟様の財産であるお姉様の遺産に対する相続分を処分する権限を持ちますので、ご相談者様はその者と遺産分割協議をおこなうことで、相続手続を進めることが可能になります。
また、弟様に対し失踪宣告の審判がされると、通常生死が不明になってから７年間が満了したときに弟様は法律上お亡くなりになったこととなりますので、お年様の相続人はご相談者様１人ということになり、遺産分割協議を行うことなく、相続手続を進められる可能性があります。ただし、弟様にお子様がいらっしゃる場合は、その方々が弟様を代襲して相続人となりますので、その点はご注意ください。
どちらの手続も家庭裁判所に申立てをして、その判断を仰ぐ必要があります。

遺言書がないということですので、相続人の皆様で遺産分割の協議をする必要があります。ところが、お母様は認知症とのことですね。遺産分割協議において十分な判断能力をもっていらっしゃらないということであれば、まず、家庭裁判所でお母様の成年後見人等の選任申立てをしなければなりません。お母様の能力に応じて、後見人、保佐人、補助人が選任されます。ここでは、お母様に成年後見人が選任され、お父様の遺産が自宅のみであったという前提で説明します。まず、相続人の皆様の相続分は以下の通りです。配偶者であるお母様は全体の2 分のl、ご相談者と弟さんはそれぞれ4分の1です。たとえ弟さんが、ご相談者のお父様の遺産をご相談者お一人で相続してもいいと考えられても、お母様の相続分である2分の1は原則として確保することが必要です。また、抵当権の設定契約を結ぶことは、お母様の「居住用の不動産の処分」にあたりますので、家庭裁判所の許可を得る必要があります。成年後見制度は被後見人となるご本人、今回の場合はお母様の財産を守るためにある制度ですから、ご相談のケースのように親族の都合による担保提供の場合、許可されないこともあります。

まず、祖父の名義になっている不動産を売却するには、大前提として、相続を原因とする名義変更を行い、現在実在する相続人名義にしなければなりません。
祖父、祖母、父の遺言書がない場合には祖父、祖母、父の出生から死亡までの戸籍、そして、祖父の相続人である父の兄弟全員の現在の戸籍、父の相続人全員の現在の戸籍が必要になります。相続人のうちどなたか特定の方の名義にするにしても、相続人全員の名義にするにしても、売却する場合には、相続人全員の実印、印鑑証明書、住民票などが必要になりますし、当然費用もかかります。
しかし、相続登記をせずに放置したまま時間が経過すると、相続人が死亡したり、行方不明や認知症になったり、いざ売却できることのなっても手続が複雑又は不可能になってしまいかねません。したがって相続登記を放置することは絶対にお勧めできません。面倒と思われるかもしれませんが、一日も早く相続登記の手続きをされることをお勧めします。すでに手に負えないと思われる場合でも諦めずに相続登記のプロである司法書士にお尋ねください。
また、空き家のままの管理や処分をせずに放置した場合ですが、雑草や竹木、シロアリによる建物倒壊などの問題や、泥棒や放火などの事件に発展するなど、防災、防犯、景観、衛生上、周辺地域へ被害が及ぶおそれもあり、現在、深刻な社会問題となっています。 平成26年に「空家等対策の推進に関する特別措置法（空家特別措置法）」が制定されました。雑草・ 竹木・シロアリや老朽して倒壊の危険などについて近隣から苦情が出て、市町村において老朽危険家屋（特定空家）と認定された場合には、空家所有者の相続人全員に対して、行政指導・処分が可能となり、更にこの法律に基づく勧告を受けた場合には、空家敷地の固定資産税の住宅用地の特例が適用されなくなり、納付額が数倍（4〜6倍）に なってしまいます。空き家の対策も司法書士にご相談ください。

まず、民法では法定相続人は、第一に故人の子ども、第二に子どもがいない場合には故人の親、第三に子どもも親もいない場合には故人の兄弟姉妹、そして配偶者は常に相続人となります。それぞれの相続人が相続できる割合も定められています。
ご質問の場合、現在の推定相続人は、妻と二人の姉、相続できる割合は、妻が全体の８分の6、二人の姉がそれぞれ８分の１ずつということになります。
ご質問の相続が発生した仮定して「妻○○に相続させる」という遺言書がある場合には原則として、遺言書通りの相続がされます。
遺言書がない場合には、亡くなった方の出生から死亡までの戸籍を全て収集し、相続人を確定した上で、相続人全員による「遺産分割協議」を行う必要があります。遺産分割協議は全員の合意がなければ無効ですし、全員の署名及び押印（実印）、印鑑証明書の添付などが必要になります。
遺言書の作成方法ですが、主に「公正証書遺言」と「自筆証書遺言」が利用されています。公正証書遺言は公証役場に行き、２人の立会人の元で公証人が作成する遺言書のことです。少なくとも数万円の費用が必要になります。自筆証書遺言は、ご自分で作成できる遺言書で費用はかかりませんが、様式が決められており、相続が発生した後には家庭裁判所に遺言書の検認手続を必要とします。様式違反がある場合には遺言書が有効にならないので注意が必要です。
また、相続が発生したあと、公正証書遺言の場合には、遺言者の死亡を証する戸籍謄本と相続される相続人の現在の戸籍謄本があればよいのに対し、自筆証書遺言の場合には、検認手続きをするために、遺言者の出生から死亡までの戸籍を収集しなければなりません。 ちなみに遺留分ですが、兄弟姉妹には遺留分はありませんので、ご相談のケースの場合には、遺留分のことを検討する必要はありません。相続人が第一順位（子ども）、第二順位（親）の場合には遺留分の検討も必要になります。
つまり、ご質問のケースのような場合には、公正証書遺言を残しておけば、相続が発生した後、妻は他の方々の手を煩わせずにマンションの名義を変 えることができるということです。争いが起きないまでも、夫婦の力で購入した自宅に妻が住み続けるために、義姉等印鑑を押してください、印鑑証明書を取ってきてくださいとお願いすることを煩わしく感じても無理はありません。
更に、もし義姉に相続が発生した場合にはその子どもたち（質問者の甥、姪）などが相続人になりますので、甥や姪と話し合いをしなければならなくなる可能性も否定できません。妻は、夫である相談者に相続が発生し、一人になった後の不安を解 消したいのだと思います。
手続について更に詳しいことはお近くの司法書士にお尋ねください。

子は第1順位の法定相続人ですので、前妻との間の子も相続人となります。相続が発生 したときに妻が生きている場合には、妻2分の1、子2分の1（この場合それぞれ6分の1ずつ）が法定相続分ということになります。 現在の妻との間の子2人に財産を相続させるには、①生前に遺言を残すか②相続発生（亡くなった）後に相続人全員での話し合い（遺産分割協議）を行うかのいずれかの方法になります。話し合いを行っても相続人全員の同意が困難であるなど不安要素がある場合には、生前に遺言書を作成しておくことが複雑化・係争化しがちな相続問題を未然に防ぐために重要なことになるでしょう。なお、子及び親が相続人になっている場合には「遺留分」という権利がありますので、遺留分を考慮して遺言書を作成することが必要な場合もあります。

お父さんの相続については相続人であるお母さん、あなた、弟さんが話し合って、遺産分割協議をする必要があります。遺産分割協議が整わなければ、実家の名義を変えることはできません。そして相続人であるお母さんが認知症で判断する能力を欠いている場合、お母さんは自ら法律行為を行うことができませんので、この場合、家庭裁判所に対し「成年後見人」選任の申立てをし、この成年後見人がお母さんの代理人として遺産分割協議を行うことになります。 また、弟さんに関しては、本当に行方がわからない状態であるならば「不在者」ということになり、家庭裁判所に選任された「不在者財産管理人」が弟さんの代理人として遺産分割協議を行うことができます。
成年後見人や不在者財産管理人は家庭裁判所に申立てをしますが、申立て等の裁判書類作成のみならず、相続に関して専門的知識のある司法書士が「成年後見人」や「不在者財産管理人」などに選任されるケースが年々増えております。

兄弟姉妹への相続が発生した場面です。子どもがいない場合は②両親③兄弟姉妹という順位が定められていますが、子どもがいない場合には「子どもが相続人とならない場合」つまり「相続放棄」をした場合も含まれます。今回は、叔父の子が全員相続放棄を行い、両親も既に死亡しているため兄弟姉妹が相続人になりました。
相続放棄は、原則「自己のために相続の開始があったことを知ったとき」から３か月以内に家庭裁判所に相続放棄の申立てを行わなければなりません。あなたのお母様の場合、法律上叔父様が亡くなったときに相続人になったことになりますが、相続放棄手続きができる「3か月以内」の起算点については、叔父様の子が相続放棄をしたとき、あるいはそれを知ったときとなります（今回の場合、債権者からの通知が到達した日ということになるでしょう）。すみやかに叔父様の遺産の調査を行い、相続を放棄するかどうか判断しなければなりません。申立ての際にはお母様が叔父様の相続人であることを証明するために戸籍の収集も必要になります。 なお、借金だけでなく財産も遺されており、財産の範囲で借金を返済したい場合「限定承認」という手続もあります。